La loi Pinel Plus, successeur de la loi Pinel d’origine, est un dispositif visant à stimuler l'investissement locatif dans l’immobilier neuf en zone tendue. Rappelons que la loi Pinel d’origine est toujours d’actualité, mais elle expire le 31 décembre 2024. Au cours des deux dernières années, les taux de réduction d’impôt auxquels elles sont associées régressent de manière successive. Ces ajustements visent à renforcer l'attractivité du programme pour les investisseurs, tout en répondant aux défis actuels du marché immobilier. Quel est l'impact réel de ces changements sur l'attractivité du dispositif ?
Les taux du Pinel dégradé vs les taux du Pinel Plus
Pour rappel, la loi Pinel propose 3 périodes d’engagement au choix : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La durée est alors déterminée par l’investisseur en fonction de ses besoins en défiscalisation, sachant que les taux sont les suivants :
- au lancement du Pinel jusqu’au 31 décembre 2022 : 12%, 18% ou 21%
- du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 : 10.5%, 15% ou 17.5%
- du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 : 9%, 12% ou 14%
En ce qui concerne la loi Pinel Plus, elle a fait son entrée en scène le 1er janvier 2023, et elle reprend les taux de 12%, 18% ou 21%.
Pourquoi la loi Pinel Plus ?
Le Pinel d’origine, mis en place en 2014, a connu un succès mitigé dans ses premières années, principalement en raison de certaines contraintes et limites géographiques. Rappelons en effet que seules les zones fortement peuplées et à tension locative élevée y sont éligibles, soit les zones A Bis, A et B1. Ce n’est que vers 2018 que la loi Pinel a enregistré de véritables succès auprès du grand public, toutefois pour les investissements dans les maisons individuelles.
L’investissement dans les logements collectifs a été encouragé à partir de 2021, tandis que les maisons individuelles ont cessé d’être éligibles.
Le Pinel Plus maintient alors cette incitation à sortir de terre les résidences collectives neuves, mais étendent les zones éligibles en incluant les quartiers prioritaires de la ville (QPV). Il s’agit d’un quartier localisé en zone prioritaire de la politique de la ville.
Quelles contraintes et obligations pour le Pinel Plus ?
En contrepartie du maintien des atouts fiscaux, le Pinel Plus impose des exigences plus strictes en matière de performance énergétique et de confort des logements. Pour bénéficier du dispositif, les biens immobiliers doivent respecter les normes de la réglementation RE 2020 qui requiert des critères de qualité plus élevés en matière de consommation énergétique. Le Pinel Plus exige également de présenter une surface minimale habitable en fonction de la typologie du logement (à partir du T3), de même que de l’aménagement d’un espace privatif extérieur.
Ces critères de qualité, plus contraignants que ceux du Pinel classique, visent à promouvoir la construction de logements neufs plus économes en énergie et plus confortables.
En somme, le Pinel Plus mise sur la sortie de terre de logements de haut standing qui relèvent significativement la valeur du patrimoine de l’investisseur.
Quel impact sur l'attractivité pour les investisseurs ?
L'extension géographique permet aux investisseurs de profiter d’une accessibilité élargie et ainsi, de diversifier leur portefeuille. Cela en considérant des zones moins saturées mais potentiellement profitables. Cette plus grande accessibilité au marché immobilier se révèle plus attractive pour les investisseurs débutants ou ceux cherchant à étendre leur présence dans des régions spécifiques.
Par ailleurs, le Pinel Plus maintient les avantages fiscaux que le Pinel d’origine, ce qui stimulerait les investisseurs à la recherche d'une solution de défiscalisation performante.
Grâce aux atouts qualité se rapportant à la construction comme énoncés plus haut, la recherche de locataires sera plus fluide, de même que leur fidélisation, garantissant un bon taux d’occupation et une quasi absence de vacance locative.
