Le calcul du rendement d’une SCPI est primordial afin d’en estimer les performances. Une mauvaise rentabilité peut en effet altérer la qualité de l’investissement sur le long terme. Comment évaluer ce rendement en SCPI, société civile de placement immobilier et quels en sont les indicateurs les plus pertinents ?
TDVM, TRI et TOF
En investissant en SCPI, vous allez fréquemment rencontrer ces termes techniques qui sont les principales variables que la société de gestion utilise dans le calcul du rendement de votre produit.
Le TDVM est le taux de distribution sur valeur de marché. C’est en quelque sorte le taux de rendement annuel de la SCPI, à ne pas confondre avec le TRI que nous allons décortiquer plus bas. Le TDVM est obtenu sur la base du prix moyen de la part sur l’année de l’exploitation ainsi que le montant des revenus locatifs versés. C’est la qualité de ces loyers qu’il faut surveiller de près lors de l’exploitation d’une SCPI, car une fois en baisse ou lors d’une carence sur une période prolongée, le rendement peut en être sérieusement affecté. La société de gestion sera alors amenée à réviser le prix de la part à la baisse. Si l’investisseur décide de revendre son SCPI à ce moment critique, il risque alors d’enregistrer de la moins-value.
Le TRI est le taux de rendement interne. Il est calculé non pas sur une seule année comme dans le cas du TDVM, mais sur une période de plusieurs années. On parle ainsi de rentabilité sur 5 ans, sur 8 ans, sur 10 ans. En effet, notons que le rendement annuel d’une SCPI peut varier d’une année à l’autre en fonction de plusieurs paramètres : cycle immobilier, comportements sur le marché (rapport entre offre et demande), etc.
Le TOF est le taux d’occupation financier. Les loyers théoriquement facturés et ceux qui le sont de manière effective dans le cadre de l’occupation complète des biens composant le parc sont les éléments qui sont utilisés dans le calcul du TOF. Ainsi, 100% de TOF veut dire que l’ensemble des locaux destinés à la mise en location est intégralement facturé, d’où une rentabilité optimale. À l’inverse, un faible taux d’occupation financier traduit une exploitation insuffisante du parc, entraînant un faible montant de loyers perçus. Ce faible taux peut être dû à l’absence de locataires en raison du lancement de travaux de réparation. Dans ce cas, la durée de ces travaux sera évaluée à l’avance et correctement maîtrisée pour ne pas affecter ce rendement.
Attention aux provisions pour travaux de rénovation ou de remise aux normes qui permettent au bien de recevoir le label BBC 2005 ou la certification RT 2012 (règlementation thermique). Ces travaux sont assez lourds et engagent un certain budget. Vigilance donc au choix de la société de gestion qui doit être financièrement solide et supporter ces dépenses sans affecter le versement des dividendes des investisseurs.
Autres paramètres entrant dans le calcul du rendement
N’oubliez pas que l’achat de votre SCPI implique le paiement de commissions à la société de gestion pour services rendus. Ces commissions sont défalquées des dividendes à verser. N’oubliez pas non plus les frais d’entrée qui varient selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable. De plus, l’achat sur le marché de l’émission ou sur celui de l’occasion implique le paiement de certains des frais également. À comptabiliser dans le calcul de votre rendement. N’oubliez pas non plus d’y inclure les intérêts si vous avez opté pour l’achat de la SCPI à crédit, bien que vous puissiez profiter des avantages de l’effet de levier.
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