Usufruit et nue-propriété sont les deux droits issus d’un montage de démembrement et qui constituent la pleine propriété. Ce montage est certes utilisé dans le cadre de la gestion patrimoniale familiale, mais aussi afin d’exploiter un actif entre plusieurs associés.
Conserver l’usufruit dans un montage patrimonial familial
Cette formule s’applique en principe sur un immobilier ou sur des parts de SCI – société civile immobilière. Il est plus courant dans ce montage de conserver l’usufruit pour le propriétaire devenu usufruitier, et de donner la nue-propriété, généralement à ses enfants.
Cela en anticipation de la succession, c’est-à-dire afin de protéger ces derniers de la fiscalité qui s’applique au décès du parent. Il s’agit alors d’une donation de la nue-propriété.
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Acheter la nue-propriété dans un montage entre associés
En revache, dans un montage entre associés, il est plutôt avantageux d’acheter la nue-propriété. Par exemple dans un investissement en société civile de placement immobilier (SCPI) ou dans la gestion d’un immeuble mis en location.
L’usufruit est détenu par un bailleur social qui perçoit les loyers et ce, pendant une durée déterminée à l’avance puisque le démembrement est toujours temporaire, quel que soit le type du montage.
Les plus : vous achetez vos parts à prix décoté sur le prix du bien. Cette décote peut aller jusqu’à plus de 25%. À la fin du démembrement, vos récupérez l’usufruit et par conséquent la pleine propriété, ce qui vous permet de réaliser des gains considérables à la revente éventuelle. Exemple : un bien qui vaut 100 en pleine propriété sera acquis à 75. Une fois le démembrement expiré, non seulement le bien vaut à nouveau 100 à partir de ce moment-là, mais il va aussi profiter d’une certaine revalorisation au fil du temps.
Autre avantage : en cédant l’usufruit à un bailleur social sérieux, comme les associations ou les ONG rattachées aux organes publics, la conservation de l’immeuble sera garantie en bon état. Rappelons en effet que l’entretien régulier incombe à l’usufruitier. Il n’y aura donc quasi pas de risque pour que le nu-propriétaire reprenne un immeuble dégradé au moment où il en récupère la pleine propriété.
Pendant toute la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui supporte la taxe foncière, la taxe d’habitation ainsi que l’impôt foncier qui se rattachent à l’exploitation du bien.
La fiscalité est intéressante dans le cas de l’achat en nue-propriété. L’IFI impôt sur la fortune immobilière est supportée par l’usufruitier. Le nu-propriétaire en est donc exonéré. Pour le bailleur social, les calculs des impôts seront basés sur l’usufruit et non sur la pleine propriété. Pour le nu-propriétaire et avec le prêt bancaire de financement de l’achat en nue-propriété, les intérêts sont déductibles de ses revenus, ce qui viendra alléger son IR.
La durée du démembrement est généralement de plus de 15 ans. Les deux parties peuvent même se convenir d’une durée plus longue, par exemple sur 20 ans, voire 25 ans. Arrivé à cette échéance, l’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété de l’actif revient d’office au nu-propriétaire. Ce dernier peut alors continuer à le faire exploiter dans le but de générer des revenus complémentaires pour ses vieux jours, puisqu’après 20 ans à 25 ans de démembrement, le nu-propriétaire peut avoir atteint l’âge de départ à la retraite.
Que peut-on démembrer à part les actifs immobiliers ?
Le capital d’une assurance-vie ou encore un compte bancaire peut être démembré. Cela plus généralement dans un contexte familial. Le premier bénéficiaire est le quasi-usufruitier, lorsque le titulaire de l’assurance-vie ou du compte bancaire décède. Quant aux nus-propriétaires, ils ne deviennent pleins propriétaires qu’au décès du quasi-usufruitier. Ces bénéficiaires seront alors mentionnés à l’avance sur le contrat avant l’ouverture du compte.
