Si vous investissez dans un EHPAD – établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes – votre fiscalité sera celle de la location meublée. C’est-à-dire que vous êtes un loueur en meublé non professionnel. Attention toutefois, en dépassant un certain seuil de recettes locatives annuelles et si ces dernières sont supérieures à 50% des revenus de l’ensemble de votre foyer fiscal, vous devenez un loueur en meublé professionnel. Quelles sont les conditions LMNP pour investir dans un EHPAD ?
Acquérir un appartement dans une résidence senior médicalisée
Pour devenir un loueur non professionnel, vous devez avant tout faire l’acquisition de l’établissement. Vous pouvez vous rapprocher d’un gestionnaire d’EHPAD qui vous proposera de nombreux programmes, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Cette étape peut aussi être précédée d’un entretien préalable avec votre conseiller en gestion de patrimoine qui va réserver votre appartement en EHPAD. L’achat d’un EHPAD doit ensuite se traduire par la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire. Un acte notarié sera ensuite signé ; attention pour les frais de notaire qui sont plus élevés si vous achetez un EHPAD ancien.
Comparez toujours les offres avant d’acheter, non seulement au niveau des EHPAD proprement dit mais surtout du point de vue gestionnaire, puisque c’est de celui-ci dont proviendront vos revenus locatifs. Tout ce qu’il faut savoir sur sante-avenir.fr.
Déclarer votre location meublée
La deuxième étape consiste à déclarer votre LMNP : celle-ci est réalisée auprès du centre des impôts, au Greffe du Tribunal de Commerce. Vous remplirez pour cela le formulaire POi, ce qui vous permet de recevoir votre numéro SIRET. À partir de ce moment, vous êtes un micro-entrepreneur et déclarez vos revenus comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez vous faire aider par votre expert-comptable dans vos démarches – ou encore par votre conseiller en gestion de patrimoine.
Choisir votre mode d’imposition
La troisième étape concerne le choix de votre mode d’imposition et en fonction du montant de vos recettes locatives. Les deux régimes applicables à la location meublée sont le régime réel d’imposition et le régime micro BIC. Votre expert-comptable vous guidera aussi quant au choix de votre fiscalité.
Pourquoi choisir un EHPAD plutôt qu’un bien ordinaire meublé ?
SI vous faites louer un bien ordinaire meublé à des seniors, vous êtes certes soumis à ces mêmes conditions fiscales et aux mêmes avantages en ce qui concerne la défiscalisation. Cependant, investir dans un EHPAD est plus rémunérateur, avec un rendement annuel de plus de 4.5% par an, voire 5% contre 3.5% pour les biens classiques meublés.
Les seniors préfèrent en effet intégrer les résidences seniors médicalisées : ils profitent de nombreux services de même que des soins et des suivis médicaux par une équipe spécialisée dans la prise en charge de la dépendance. Un médecin coordonnateur et son staff d’aides-soignants effectuent aussi un suivi médical régulier sur l’ensemble des résidents, service non disponible si vous optez pour la mise en location d’un bien ordinaire.
Les seniors intègrent les EHPAD pour les animations et les ateliers qui y sont régulièrement organisés. En bref, un EHPAD n’est plus seulement qu’un lieu de vie mais aussi un environnement propice aux partages et aux échanges entre seniors.
Qu’en est-il de la location meublée professionnelle ?
Si vos recettes dépassent 23 000 euros sur l’année civile et qu’ils excèdent l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal, vous devenez un loueur professionnel. Attention, vous pouvez tout à fait faire louer plusieurs biens meublés à la fois, mais demeurez un loueur non professionnel tant que ces conditions ne sont pas atteintes. À l’inverse, même en exploitant un seul bien meublé et que les conditions se rapportant au montant des loyers sont celles mentionnées ci-dessus, vous devenez systématiquement un loueur professionnel.
