La vente d’une chambre en EHPAD a généralement lieu dans des conditions exceptionnelles, dans la mesure où ce type d’actif est très recherché sur le marché de l’immobilier locatif meublé. En effet, la vente a lieu quand le loueur décède par exemple et que les héritiers ne souhaitent pas conserver l’actif, ou si l’activité de la location meublée est déficitaire. Ce qui est pourtant extrêmement rare. Cet article est une synthèse de ce qu’il faut garder en tête avant de vendre une chambre d’EHPAD.
Identification des besoins et étude de marché
Il convient dans un premier temps de sonder le marché de l’EHPAD : mesurer les demandes par rapport aux offres. Cette étude se fera d’une manière générale sur l’ensemble du territoire, puis en profondeur sur la région et la commune où l’EHPAD à vendre est localisé. Il est donc recommandé de répertorier le nombre d’EHPAD existants dans la région : EHPAD publics, EHPAD privés, EHPAD associatifs.
Ce sont les EHPAD privés qui font généralement l’objet d’investissement par les particuliers : ils sont gérés par des opérateurs qui proposent eux-mêmes les programmes aux futurs investisseurs. Ces programmes se rapportent aussi bien aux EHPAD neufs qu’aux résidences d’occasion.
Se rapprocher de son propre gestionnaire pour la revente
Se tourner vers son gestionnaire d’EHPAD fait partie d’une des solutions les plus fiables dans le cadre de la revente de ce dernier. Le gestionnaire est en effet susceptible de reprendre l’EHPAD afin de le proposer à nouveau sur le marché de l’occasion aux futurs investisseurs. Acheter un EHPAD de seconde main est très profitable pour ces derniers :
- ils reprennent le bail commercial signé
- ils sont épargnés de la période creuse pendant laquelle le gestionnaire cherche les futurs locataires (ce qui est le cas dans l’achat d’un EHPAD neuf)
- ils reprennent le statut de LMPN de l’ancien investisseur et profitent par conséquent des réductions d’impôts très attractives qui en résultent.
De plus, la plupart des futurs investisseurs préfèrent acheter directement auprès d’un gestionnaire fiable, plutôt que de rechercher des EHPAD à vendre à tout hasard dans les petites annonces. Rappelons-nous que c’est sur le gestionnaire que repose le succès de l’investissement, ainsi que la qualité du rendement de l’activité. Le nouvel acheteur ira donc se renseigner sur les performances du gestionnaire, sur le volume de ses actifs sous gestion afin d’avoir une certaine idée de son savoir-faire. Ainsi, plus le gestionnaire est reconnu et doté d’une forte expérience dans la gestion de la dépendance, plus l’EHPAD d’occasion a des chances certaines de se revendre rapidement.
Définir la valeur de son actif
Il faut évaluer l’actif que l’on souhaite vendre afin de pouvoir en fixer le prix, et permettre les négociations. Cette évaluation dépend de plusieurs paramètres : l’expert-comptable en charge d’accompagner l’investisseur pourra intervenir dans cette phase. Il tiendra compte entre autres des variables suivantes : la rentabilité de l’activité, la qualité du gestionnaire, les réductions d’impôts découlant du LMNP, les amortissements en cours. C’est aussi en fonction de l’état général de l’immobilier, des meubles et des équipements que l’évaluation sera focalisée. De futures réparations sont-elles à prévoir, voire d’importants travaux de rénovation ? Dans le second cas, la chambre d’EHPAD va devoir cesser d’être fonctionnelle, ce qui va provoquer l’arrêt temporaire du paiement des loyers.
Peut-on conserver la TVA à la revente de son EHPAD ?
Si le loueur est soumis au régime réel d’imposition, il peut faire une demande de remboursement de sa TVA. Ce qui va davantage optimiser sa fiscalité. Il est possible de conserver la TVA à la revente : toujours se renseigne de cette éventualité auprès de son expert-comptable.
